Дарение нежилого помещения родственнику: нужно ли платить НДФЛ — позиция ВС РФ 2026

Короткий ответ: нет, не нужно. Если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу РФ, одаряемый освобождается от НДФЛ. Неважно, что объект коммерческий, сдается в аренду, а даритель или одаряемый зарегистрированы как ИП. Такую позицию Верховный Суд РФ занял в кассационном определении от 3 июня 2026 г. № 44-КАД26-3-К7 и закрепил в п. 33 Обзора судебной практики № 3 (2026), утвержденного Президиумом ВС РФ 14 октября 2026 г.

Вопрос далеко не теоретический. В разобранном деле налоговая инспекция доначислила одаряемому отцу более 14,18 млн руб. НДФЛ и штраф свыше 709 тыс. руб. Апелляция и кассация с этим согласились. Ниже разбираем, почему Верховный Суд встал на сторону налогоплательщика и что это значит для семейного бизнеса.

Что говорит закон: п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Полученное в дар имущество — это доход в натуральной форме, который по общему правилу облагается НДФЛ (ст. 41, 209, п. 1 ст. 210 НК РФ). Освобождение для подарков установлено в п. 18.1 ст. 217 НК РФ и устроено в два шага.

1. Абзац первый. Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, не облагаются НДФЛ, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено данным пунктом.
2. Абзац второй. Однако даже такие «дорогие» подарки освобождаются от налога, если даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники по Семейному кодексу РФ.

К близким родственникам для этой льготы относятся:

• супруги;
• родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры (с общим отцом или матерью).

Обратите внимание: в норме нет слов «жилое помещение», «для личных нужд» или «кроме предпринимателей». Именно на этом построен вывод Верховного Суда.

Обстоятельства дела: сын подарил отцу доли в торговом центре

В декабре 2021 г. сын подарил отцу доли в праве собственности на 16 нежилых объектов в торговом центре. Стоимость подарка стороны определили по кадастровой стоимости. Переход права собственности зарегистрировали в ЕГРН в день заключения договора.

Ключевые детали, на которые потом опиралась налоговая:

• сын был зарегистрирован как ИП с видом деятельности «аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (ОКВЭД 68.20.2);
• помещения сдавались в аренду третьим лицам через управляющую компанию по агентским договорам;
• в январе 2022 г. отец сам зарегистрировался как ИП и продолжил использовать объекты в коммерческих целях, а в агентских договорах принципала заменили на него.

Почему налоговая и две инстанции требовали НДФЛ

Инспекция квалифицировала подарок как доход, полученный от взаимозависимого лица, и включила кадастровую стоимость долей в налоговую базу за 2021 г. Апелляция и кассация согласились, что льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ здесь не работает. Их логика:

• даритель на момент сделки был ИП, а имущество использовалось в его бизнесе;
• объекты имеют признаки коммерческой недвижимости и не предназначены для личных или семейных нужд;
• помещения фактически сдавались в аренду третьим лицам;
• одаряемый сразу после дарения стал ИП и продолжил тот же бизнес, заменив дарителя в договорах.

По сути, суды вывели из нормы дополнительное условие: освобождение действует только для подарков «семейного», а не предпринимательского характера. Именно это условие Верховный Суд и отверг.

Позиция Верховного Суда РФ и п. 33 Обзора № 3 (2026)

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отменила акты апелляции и кассации и оставила в силе решение районного суда. Ключевые выводы:

1. Закон не ставит льготу в зависимость от назначения имущества. Нет ограничений по цели использования подарка (личные или предпринимательские нужды), по его функциональным характеристикам и по статусу ИП у дарителя или одаряемого.
2. Единственный критерий — родство. Для освобождения одаряемого от НДФЛ необходимо и достаточно, чтобы стороны были членами семьи или близкими родственниками по Семейному кодексу РФ.
3. Иное толкование нарушает равенство. Если суды добавляют условия, которых нет в законе, налогоплательщики одной категории оказываются в разном положении.
4. Сомнения — в пользу налогоплательщика. Суд прямо сослался на п. 7 ст. 3 НК РФ: неустранимые сомнения, противоречия и неясности налогового законодательства толкуются в пользу налогоплательщика.

Президиум ВС РФ включил это дело в Обзор судебной практики № 3 (2026), утвержденный 14 октября 2026 г. Тезис п. 33 сформулирован широко: имущество, полученное в дар от члена семьи или близкого родственника, освобождается от налогообложения независимо от характера и целей его использования. Теперь это ориентир для нижестоящих судов по всей стране, и ссылаться на него можно уже на стадии возражений по акту проверки.

Отдельно отметим процессуальную деталь: заявитель пропустил срок на обжалование в ВС РФ, но судья восстановил его. Даже пропущенный срок не всегда означает, что спор проигран.

Что это значит на практике

Позиция ВС РФ особенно важна для семейного бизнеса, где коммерческая недвижимость передается между поколениями. Перед дарением и при споре с инспекцией проверьте несколько моментов.

• Степень родства. Льгота работает только для супругов, родителей и детей (включая усыновленных), бабушек, дедушек и внуков, братьев и сестер. Дарение племяннику, тестю, зятю или двоюродному брату облагается НДФЛ.
• Документы о родстве. Подготовьте свидетельства о рождении, браке, усыновлении, которые подтверждают цепочку родства.
• Реальность дарения. Договор должен быть безвозмездным. Если за подарком скрывается продажа (встречные платежи, расписки, взаимозачеты), налоговая может переквалифицировать сделку.
• Редакция НК РФ. Применяется редакция п. 18.1 ст. 217 НК РФ, действовавшая на момент сделки. Перед дарением сверьтесь с актуальной редакцией.
• Доходы после дарения. Льгота касается только самого подарка. Арендные платежи, которые одаряемый получает потом, облагаются налогом в обычном порядке (НДФЛ, УСН или иной режим ИП).
• Аргументы для спора. В возражениях на акт проверки и в жалобе сошлитесь на определение № 44-КАД26-3-К7, п. 33 Обзора № 3 (2026) и п. 7 ст. 3 НК РФ.

Как sudpractica.ai поможет в похожей ситуации

Спор с налоговой выигрывают аргументы, подкрепленные актуальной практикой. Sudpractica.ai — сервис на базе ИИ, который готовит юридические документы с опорой на реальные судебные акты.

• Документы под вашу задачу. Возражения на акт налоговой проверки, жалобы в УФНС, административные иски, кассационные жалобы и другие процессуальные документы.
• Нужный лингвистический стиль. Сервис пишет в строгом юридическом стиле, а если загрузить образец, повторит его структуру, тон и манеру изложения.
• Ссылки на настоящую практику. В тексте приводятся реальные судебные акты, включая свежие позиции ВС РФ, такие как определение № 44-КАД26-3-К7.
• Проверка каждой цитаты. Любую цитату из судебного акта можно открыть и сверить с первоисточником, без риска сослаться на несуществующее решение.

Попробуйте бесплатно: опишите ситуацию на sudpractica.ai и получите проект документа со ссылками на судебную практику за несколько минут.